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Merit・Term不動産運用のメリット・不動産用語集
あ行
- アセットマネジメント
- 投資家の資産(アセット)を総合的に管理(マネジメント)すること。
不動産のアセットマネジメントでは、投資家から委託された不動産の収益性を最大化するために運営管理することです。
- 一般定期借地権
- 土地の賃貸借契約の期間を50年以上とすることで、契約の更新、建物再築による期間の延長、期間満了における建物買取請求権が適用されない借地権のこと。
一般定期借地権による契約の場合、公正証書等による書面で契約をしなければならず、期間満了時は原則として建物を取り壊して土地を返還(更地返還)します。
- 居抜き物件
- 前のテナントの内装や備品が残っている物件のこと。
内装や備品が一部だけ残っている場合でも居抜き物件として取り扱われることがあります。
- 違約金
- 契約で決められた約束を破った人が破られた人に支払う、あらかじめ契約で定めた金銭のこと。
- オフバランス
- 貸借対照表(バランスシート)から資産・負債を消す(オフ)こと。不動産でのオフバランスとは、所有している不動産を売却することで資産・負債を少なくすることです。これにより自己資本比率が向上し、外部からの評価を向上させます。
か行
- キャッシュフロー
- お金(キャッシュ)の流れ(フロー)のこと。
つまり、実際に入ってきたお金と実際に出て行ったお金の動きを表したものです。
- 共益費
- 共用部分の運営・維持管理費用に必要な費用のこと。共同経費ともいう。
具体的には共用部分の清掃費用、建物設備の維持管理費用、共用部分の水道・電気代、共同駐車場の警備費用などがあります。
- 共用部分
- 区分所有の建物のうち、専有部分以外の建物の部分のこと。
複合商業施設では、店舗間の通路やエレベーター・エスカレーター・共用機械室等が共用部分にあたります。
- 金融商品
- 銀行や保険会社・証券会社等で取り扱う商品のこと。
銀行であれば預金、保険会社であれば保険、証券会社であれば株式・社債等がこれにあたります。
- 金融商品取引法
- 企業内容等の開示の制度を整備するとともに、金融商品取引業を行う者に関し必要な事項を定め、金融商品取引所の適切な運営を確保すること等により、有価証券の発行及び金融商品等の取引等を公正にし、有価証券の流通を円滑にするほか、資本市場の機能の十全な発揮による金融商品等の公正な価格形成等を図り、もつて国民経済の健全な発展及び投資者の保護に資することを目的とする法律。
- 区画整理
- 土地区画整理事業のこと。
都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るために行われる土地の区画形質の変更（土地の区画・形（盛土・切土など）・質（宅地以外の土地を変更）のいずれかを変更すること）及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいう。
- 原状回復
- 契約が終了し不動産を明け渡すとき、不動産を借りた時の元の状態(原状)に戻すこと。
- 建設協力金
- 貸主が建物を建てて建物を貸す時、その建設費用として借主から差し入れてもらう金銭のこと。
建設協力金は、賃貸借契約期間内で分割し、借主が支払う賃料と貸主が返還する金銭を相殺するのが一般的です。
- 建築基準法
- 建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする法律。
- 建ぺい率
- 建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のこと。
敷地面積に対して建築物を建ててよい面積の割合のことで、用途地域ごとに制限が定められています。
建ぺい率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積
- 更新料
- 賃貸借契約期間が満了となり、引き続き契約しようとする(契約更新する)ときに借主が貸主に支払う費用のこと。
- コンサルティング
- 企業等に、専門家の立場から助言や指導したり、企画立案を補助する業務のこと。
- コンバージョン
- 直訳すると「変えること」「変わること」。
不動産業界では施設の用途(使い道)を変更することで入居率・収益性を高める手法のこと。
- 区分所有
- 一棟の建物が構造上いくつかに区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物として利用できる部分の所有権を所有すること。
さ行
- 債権
- ある者が相手方に何かをしてもらえる権利のこと
- 債務
- ある者が相手方に何かをしなければならない義務のこと
- サブリース
- 転貸のこと。所有者から土地・建物を借りて、その土地・建物をほかの者に貸すこと。
- 市街化区域
- すでに市街地を形成している区域、及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。
- 敷金
- 不動産を賃貸借するときに賃料・その他の債務を担保するために賃借人が賃貸人に預け入れる金銭のこと。
- 事業用定期借地権
- 主に事業の用に供する建物（居住用を除く）の所有を目的として、契約期間を10年以上50年未満として土地の
賃貸借契約をする場合に、契約の更新、建物再築による期間の延長、期間満了における建物買取請求権が適用されない借地権のこと。
事業用定期借地権による契約の場合、公正証書による契約をしなければならず、期間満了時は原則として建物を取り壊して土地を返還(更地返還)します。
- 資産の流動化
- 特定目的会社が証券の発行・借入れにより得られる金銭で資産を取得し、又は信託会社・信託業務を営む銀行等が資産の信託を受けて受益証券を発行し、これらの資産の管理及び処分で得られる金銭で、借入の返済や出資者へ利益の配当や財産の分配などを行うこと。
つまり、資産を現金化しやすい金融商品として運用すること。
- 借地権
- 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権。
- 証券化
- 資産(不動産や債券など)を担保に有価証券を発行し、資金調達すること。
- 信託
- 信用して託すという意味で、財産の権利を他人に移転して、管理や処分を任せること。
- 信託受益権
- 資産(不動産や債券など)を信託(財産の権利を他人に移転して、管理や処分を任せること)し、その資産から生ずる利益を受け取る権利のこと。
資産は証券化して流通することができ、信託受益権の売買は有価証券の売買となりますので、不動産を証券化し信託受益権を売買しても、不動産取得税が課税されません。
- スケルトン
- 骨組みという意味で、不動産業界では什器備品がなく、内装も施されていない状態のこと。
- セール＆リースバック
- 保有する不動産等の資産を売却し、売却先からその資産を賃借する手法のこと。
- 専有部分
- 区分所有権を目的とした建物の部分のこと。
つまり、一棟の建物の中の独立した住居・店舗・事務所等で、自由に使用・収益・処分できる権利を目的としている部分のこと。
- 相殺
- ２人が互いに同種の賃権を有する場合に、お互いの権限を対当額だけ消滅させること。
た行
- 大規模小売店舗立地法
- 大規模小売店舗の立地に関し、その周辺の地域の生活環境の保持のため、大規模小売店舗を設置する者によりその施設の配置及び運営方法について適正な配慮がなされることを確保することにより、小売業の健全な発達を図り、もって国民経済及び地域社会の健全な発展並びに国民生活の向上に寄与することを目的とする法律。
尚、大規模小売店舗とは店舗の売場面積が政令で定めた基準面積を超えたものをいう。
- 宅地
- 建物の敷地あるいは建物を建てるための土地のこと。
- 宅地建物取引業法
- 宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする法律。
- 建物買取請求権
- 借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者(借主)は、借地権設定者(貸主)に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる権利。
- 建物譲渡特約付借地権
- 借地権設定後30年以上経過した日に、地主が借地人から借地上の建物を買取ることを約束した借地権のこと。借地権を設定する際に、借地権を消滅させるため、30年以上経過した日に相当の対価で借地上の建物を地主に譲渡する旨の特約を結ぶことで、この借地権が設定されます。将来の建物の買取りに関しては、所有権移転の仮登記などをしておく必要があります。
契約は建物を譲渡した地点で終了し、借地人は契約終了後も継続して借家として住むことができます。
- 地上権
- 他人の土地において、工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する権利のこと。地上権のうち、建物の所有を目的とする場合に借地借家法の適用がある。
- 賃借権
- 賃貸借契約に基づき、賃借人が目的物を使用及び収益とすることができる権利のこと。
- 定期借家権
- ある一定の条件の下、契約期間の定めがあり、契約の更新がない借家権のこと。
定期借家権による契約(定期建物賃貸借契約)の場合、公正証書による等書面で契約をしなければなりません。
- 定期借地権
- ある一定の条件の下、契約期間の定めがあり、契約の更新がない借地権のこと。
定期借地権には「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の３つに分類されます。
- テナント
- 賃借人のこと。一般的にはビルや商業施設の一部または全てを賃借するオフィスや店舗などの賃借人のこと。
- デューデリジェンス
- 直訳すると「当然の努力」という意味。今では投資を行う前に、投資を行うべきか判断するため、詳細に調査を行うことという意味で使われています。
- 投資信託
- 投資家から集めた資金を投資信託委託業者が運用する金融商品のこと。
- 特定目的会社
- 資産の流動化に関する法律に基づき、資産の流動化の業務を行うことだけを目的に設立される会社のこと。
- 都市計画区域
- 都道府県が指定する、一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域のこと。
都市計画区域には市街化区域・市街化調整区域等がある。
- 都市計画法
- 都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする法律。
な行
- 農業振興地域
- 国の定める農業振興地域整備基本方針に基づいて都道府県知事が定めた、長期にわたって総合的に農業の振興を図る地域のこと。
原則、農業振興地域内で農用地区域の農地は、農用地利用計画において指定された用途以外は農地転用ができません。
- 農地転用
- 農地を農地以外のものに変更すること。変更を行う場合は原則、都道府県知事の許可が必要となる。
- 農地法
- 農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする法律。
- 農用地区
- 市町村が定めた、農業振興地域内の農用地等として利用すべき土地の区域のこと。
- 延べ床面積
- 建物の各階の床面積を合計した面積のこと。
は行
- ファンド
- 直訳すると「基金」「資金」の意味。今では投資家から集めた資金を運用する金融商品のこと。
- 不動産投資信託
- 投資家から集めた資金で不動産を購入し、その不動産の運用益を投資家に配当する金融商品のこと。
- 不動産流動化
- 資産の流動化の一つで、不動産を企業の資産から切り離し、現金化しやすい金融商品にして運用すること。
これによりオフバランスや資金調達の多様化といったメリットが生まれます。
- プロパティマネジメント
- 資産(プロパティ)を運営管理(マネジメント)すること。
この場合の資産は個別不動産のことで、賃借人・建物設備・入出金などの運営・管理業を行い、不動産価値を高めるよう図ること。
オーナー代行業務と呼ばれることもある。
- 法定点検
- 法令で定められた点検。建築や消防・衛生管理などに関する法律では、建築物の規模に応じて、さまざまな点検が義務つけられている。
- 保証金
- 債務者が債権者に債務の保証として預け入れる金銭のこと。
ま行
- マスターリース
- サブリース(転貸)を前提として土地あるいは建物を一括して賃借すること。
や行
- 容積率
- 建築物の延べ床面積(各階の床面積の合計面積)の敷地面積に対する割合のこと。
敷地面積に対して建築物の延べ床面積の割合のことで、用途地域ごとに制限が定められています。
容積率 ＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積
- 用途地域
- 都市計画法によって、用途(使い道)に制限がある地域のこと。
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域の12種類の地域があります。
ら行
- リノベーション
- 既存建物を大規模に改装し、建物の価値を高めること。
- 利回り
- 初期投資に対する、その投資から得られる利益の割合のこと。
利回り ＝ 利益 ÷ 初期投資
- 流動性
- 資産をほかの資産に交換できる可能性のこと。
金融資産つまり貨幣は容易にほかの資産に交換できることから、資産を現金化できる可能性という意味で使われている。現金化できるほど「流動性が高い」といいます。
- ロードサイド
- 幹線道路など交通量の多い道に面していること。
ロードサイド店舗というと通常、駅から離れた郊外の幹線道路、生活主要道路に面している単独店舗のことで、自動車での来店を前提としている。
